Nebenkostenabrechnung - Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser!
In diesen Tagen ist es wieder soweit: Millionen Mieter bangen angesichts der erwarteten Betriebskostenabrechnung, die alljährlich ins Haus flattert und bei vielen für großen Frust sorgt. Anstelle einer Rückzahlung bewahrheitet sich immer häufiger die Befürchtung einer satten Nachzahlung, denn Wohnen in Deutschland ist mittlerweile fast überall ein teures Vergnügen geworden. Nicht nur dass die Kaltmiete stetig steigt, auch die Nebenkosten (gesetzlich: Betriebskosten) erreichen teils astronomische Höhen. Heizung, Wasser und Strom waren im vergangenen Jahr die Preistreiber Nummer eins. Durchschnittlich zahlen Mieter in Deutschland 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die so genannte „zweite Miete“ bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Viele Mieter zahlen fast genauso viel Miete wie Nebenkosten.
Was muss der Mieter zahlen?
Welche Kosten darf der Vermieter auf alle Mieter umlegen und welche nicht? Es gibt 17 umlagefähige Nebenkosten. Unterschieden wird dabei zwischen "warmen" und "kalten" Kosten.
"Warme" Betriebskosten:
· Heizkosten
· zentrale Warmwasserbereitung
· verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage
"Kalte" Betriebskosten:
· Grundsteuer
· Wasserversorgung
· Abwasser
· Fahrstuhlkosten
· Straßenreinigung und Müllabfuhr
· Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
· Gartenpflege
· Beleuchtung
· Schornsteinreinigung
· Sach- und Haftpflichtversicherungen
· Hausmeister
· Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel
· Maschinelle Wascheinrichtungen
· Sonstige Kosten
Welche Kosten abgerechnet werden dürfen und wie, ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Darin heißt es unter §1: "Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen." Damit sind regelmäßig, wiederkehrende Arbeiten gemeint. Beispiel: das Fällen des Baums zahlt der Vermieter, den jährlichen Baumschnitt die Mieter.
Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft!
Einer der häufigsten Fehler bei der Nebenkostenabrechnung ist eine falsche Aufteilung. So müssen die Heizkosten, die den größten Anteil an den Betriebskosten ausmachen, verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Bei den anderen Nebenkosten hat der Vermieter die Wahl. Er kann nach Wohnfläche, pro Kopf oder nach Verbrauch umlegen. Ist im Mietvertrag nichts geregelt, so hat die Aufteilung nach Quadratmetern Wohnfläche zu erfolgen. Hierbei ist selbstverständlich die Gesamtmietfläche zu berücksichtigen, somit auch leer stehende Wohnungen.
Seit der Mietrechtsreform vom 1. September 2001 gilt eine Ausschlussfrist: Spätestens nach zwölf Monaten muss die Betriebskostenabrechnung vorgelegt werden. Verstreicht diese Abrechnungsfrist, sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen. Ein eventuelles Guthaben zu Gunsten des Mieters verfällt dagegen nicht.
Auch überhöhte Kosten im Vergleich zu marktüblichen Preisen muss der Mieter nicht zahlen. Denn laut Gesetz ist der Vermieter dem Gebot derWirtschaftlichkeit verpflichtet. Allerdings ist der Vermieter nicht gezwungen, immer die billigste Variante zu wählen. Er kann sich zum Beispiel auch für eine etwas teurere, aber zuverlässige Reinigungsfirma entscheiden.
Kosten selbst prüfen!
Um eine Vorstellung davon zu bekommen, welche Summen in Deutschland und speziell für die eigene Region angemessen sind, können sich Mieter am Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbunds (DMB) orientieren. Angegeben sind dort die durchschnittlichen Betriebskosten pro Quadratmeter.
Bei Unklarheiten hat jeder Mieter das Recht, von seinem Vermieter eine Erklärung zu fordern. Der Vermieter ist zu einer einwandfreien Abrechnung verpflichtet!
Um das Preistreiben großer Energiekonzerne zu verhindern und Mieterinnen und Mieter vor immer weiter steigenden Wohnkosten für Nebenkosten, Wasser, Strom und Heizung zu schützen, fordert DIE LINKE:
- eine effiziente, preisgünstige und ökologische Energieversorgung in kommunaler Hand
- flächendeckend Sozialtarife für Heizöl, Gas und Fernwärme
- eine Wiedereinführung der Heizkostenpauschale beim Wohngeld, einschließlich einer Energiekostenpauschale
- dass die Kosten für die energetische Sanierung nicht bei den Mieterinnen und Mietern abgeladen werden dürfen. Der Bund muss bestehende Programme für die energetische Sanierung in Bestandswohnungen so ausbauen, dass jährlich mehr Häuser/ Wohnungen Energie und damit Betriebskosten einsparen und gleichzeitig den CO2-Ausstoß reduzieren
- dass auch Menschen mit mittlerem und geringem Einkommen nicht mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für angemessenen Wohnraum - also Miete, Betriebskosten, Wasser, Heizung und Strom - ausgeben müssen
- dass die Wasserversorgung eine öffentliche Aufgabe bleibt, denn nur so kann der Zugang zu bezahlbarem und günstigem Wasser gewährleistet werden
- die Stärkung regionaler Energieversorger (Stadtwerke)