„Mieterhöhungen: Ja, dürfen die Vermieter das?“
Aktuelle Gesetzeslage zu Bestandsmieten und zu Neuvermietungen:
Das Mietrecht erlaubt es dem Vermieter die Miete zu erhöhen. Auch dann, wenn der Mieter nicht einverstanden ist bzw. eine Erhöhung der Miete ablehnt. Die Mieterhöhung muss sich allerdings im gesetzlichen Rahmen bewegen und grundsätzlich schriftlich an den Mieter zugestellt werden und vom Vermieter unterschrieben werden. Mieter, die die Mieterhöhungserklärung des Vermieters erhalten, haben ausreichend Zeit zu prüfen, ob sie der Erhöhung zustimmen oder nicht. Ihnen steht eine Überlegungsfrist zu. Die läuft den Rest des Monats, in dem das Mieterhöhungsschreiben angekommen ist, und zusätzlich noch zwei weitere Monate. Stimmt der Mieter der Mietererhöhung nicht zu, muss der Vermieter klagen, wenn er seine Mietererhöhung durchsetzen will. Hierfür hat er drei Monate Zeit.
Der Deutsche Mieterbund, der sich für die Interessen der Mieter einsetzt, stellt fest, dass viele Mieterhöhungen unzulässig, fehlerhaft begründet oder einfach zu hoch sind. Es lohnt sich also immer genau hinzuschauen und bei Zweifeln eine Mieterberatung aufzusuchen.
Welche gesetzlichen Rahmenbedingungen bei Mieterhöhungen gibt es noch:
- Der Vermieter muss die sogenannte „Jahressperrfrist“ einhalten: Frühestens ein Jahr nach dem Einzug in die Wohnung oder seit der letzten Mieterhöhung darf den Mietern eine erste bzw. neue Mieterhöhung zugeschickt werden.
- Besonders wichtig ist die so genannte „Kappungsgrenze“. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen. Aber auch nur dann, wenn mit den Mieterhöhungen nicht „die ortsübliche Vergleichsmiete“ überschritten wird. Die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ ist die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen vor Ort. Die Durchschnittsmiete wird auf der Grundlage von zahlreichen Mietangeboten mit einem bestimmten Wohnstandard und einer bestimmten Wohngegend errechnet und fließt dann in einen so genannten „Mietspiegel“ ein.
- Das Mietrechtsänderungsgesetz, das seit dem 1. Mai 2013 gilt, gibt den Ländern die Möglichkeit, die Kappungsgrenze auf 15 Prozent zu senken. Einige Bundesländer haben bereits angekündigt, dies auch – teilweise noch in diesem Jahr – so umzusetzen.
- Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss begründet werden. Hinweise auf allgemein gestiegene Preise, Preisübersichten von Maklern usw. reichen dabei nicht aus.
Im Falle einer Neuvermietung kann der Vermieter die Neuvermietungsmiete beliebig erhöhen. Hierbei gilt: Der Vermieter kann verlangen, „was der Markt her gibt“, also was die Menschen bereit sind, für eine neue Wohnung zu bezahlen.
Als unangemessen hoch gilt die Miethöhe bei Neuvermietung jedoch dann, wenn eine starke Mietpreisüberhöhung, so genannter "Mietwucher" vorliegt. Von Mietwucher kann gesprochen werden, wenn die Miete, infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen, die ortsüblichen Vergleichsmieten um mindestens 20 % übersteigt. Nach dem deutschen Wirtschaftsstrafrecht (WiStG) handelt es sich dann sogar um eine Ordnungswidrigkeit.
Vorschläge der LINKEN für ein gerechteres Mietrecht, das den Mieter besser vor Mieterhöhungen schützt:
Wir sind der Meinung, dass das geltende Mietrecht nicht mehr geeignet ist, die Mieterinnen und Mieter ausreichend gegen die zum Teil ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen. Ganz im Gegenteil - es erlaubt den Vermietern in seiner jetzigen Form enorme Mieterhöhungen, die einer Gewinnmaximierung gleicht kommen.
Steigende Mieten, steigende Preise für Heizung und Strom - Die Wohnkosten machen einen immer größeren Teil an den Haushaltsausgaben aus. Nach Abzug der notwendigen Ausgaben bleibt kaum etwas übrig für Freizeit, Kultur und Sport.
Wohnen in der schicken City ist zu einem neuen Statussymbol geworden.
Gut ausgestattet und gleichzeitig bezahlbare Wohnen dagegen sind absolute Mangelware. Genau das ist die Krux: Wohnen ist in dieser Gesellschaft eben kein Grundrecht sondern eine Ware, die mit maximalem Gewinn – also maximaler Miethöhe – an die Mieterinnen und Mieter gebracht werden.
Höchste Zeit, das zu ändern!
DIE LINKE ruft zu einer neuen gesellschaftliche Offensive für bezahlbares Wohnen auf. Zu unseren zentralen Forderungen zur Begrenzung der Miethöhe zählen:
- Die Nettokaltmiete in bestehenden Mietverhältnissen darf ohne eine Verbesserung der Wohnung nur im Rahmen des Inflationsausgleiches erhöht werden – also aktuell ungefähr 1,5 Prozent pro Jahr.
- Die Kommunen sollen das Recht erhalten, Höchstmieten festzulegen. Dies ist sinnvoll, da sich die durchschnittliche Miethöhe teilweise je nach Region erheblich unterscheidet. Die Höchstmiete soll sich auf den Mietspiegel beziehen. Dieser muss aber so erstellt werden, dass nicht nur die neuen Mieten (Neuvermietungsmieten) der vergangenen Jahre eingehen, sondern eben alle Mieten, auch diejenigen, die in den letzten Jahren nicht angehoben wurden (Bestandsmieten). Wenn alle Mietspiegel so berechnet werden, dann sind die durchschnittlichen Mieten auch niedriger.
- Mieterhöhungen allein wegen Neuvermietung sind unzulässig.
- Das Ziel der Wohnungspolitik muss darin bestehen, dass Haushalte für angemessenen Wohnraum nicht mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für Wohnkosten, also Miete, Betriebskosten und Strom, aufwenden müssen, wenn ihr Einkommen unterhalb des bundesdurchschnittlichen Haushaltseinkommens liegt.
- Das Wohngeld, auf das Geringverdiener einen Anspruch haben, muss entsprechend erhöht werden.
- Der Staat muss wieder mehr Sozialwohnungen bauen. Diese Wohnungen dürfen dann dauerhaft eine bestimmte Miete nicht überschreiten. In den letzten Jahren gibt es immer weniger so genannte „mietpreisgebundene“ Sozialwohnungen, die extra für Geringverdiener oder Rentnerinnen und Rentner mit kleinem Einkommen geschaffen werden.